Con questo articolo voglio raccontarti come ho fatto a guadagnare 30.000€ in quattro mesi, senza comprare o intestarmi nessun immobile.
Ho fatto un sondaggio sul mio profilo Instagram (se non mi segui clicca qui), nel quale chiedevo ai miei followers quale tema volessero che affrontarsi e a gran voce è stato scelto esattamente questo. Inoltre si tratta di un argomento a me molto caro perché riguarda l’operazione che mi ha permesso di iniziare alla grande il lavoro di investitrice immobiliare.
Come ho fatto a guadagnare 30.000€ in quattro mesi?
Quali sono state le difficoltà che ho incontrato?
Quali sono i numeri di questa operazione e come è stata affrontata?
So che non stai aspettando altro.
Non si tratta di alcun segreto, sono riuscita ad applicare questa tecnica solamente con lo studio e la pratica sul campo.
Ho guadagnato 30.000€ in quattro mesi attraverso la cessione del preliminare.
Come forse avrai già sentito la cessione di preliminare è un modo attraverso cui puoi guadagnare tramite un immobile senza intestartelo, quindi senza comprarlo e senza diventarne proprietario.
Come funziona?
Partiamo dalle basi.
La compravendita immobiliare è formata, generalmente, da tre fasi (in questo video te le spiego dettagliatamente):
- proposta
- preliminare o compromesso
- rogito
Con la cessione del preliminare è possibile cedere a terzi il compromesso, anche a titolo oneroso, ossia vendere ad un terzo il contratto, affinché questo diventi il nuovo acquirente dell’immobile, subentrando in tutti i diritti e in tutti i doveri all’interno del contratto.
Questa tecnica ti permette di trovare un acquirente prima di andare a rogito, con tutti i vantaggi che ne conseguono.
Attenzione!
É importante sottolineare che la cessione del preliminare deve essere affrontata in modo molto tecnico.
La cessione del preliminare è particolarmente delicata perché, per farla funzionare, oltre a delle buone doti di negoziazione, devi essere in grado di ottenere dal proprietario tutte le autorizzazioni che ti permettano di intervenire sull’immobile.
Per farlo è necessario che tu venga autorizzato ad effettuare i lavori e che tu possa accedere all’interno dell’appartamento senza problemi.
Per riuscire a fare una cessione, infatti, sono necessarie alcune clausole da inserire direttamente nel momento della proposta.
La prima clausola è, senza dubbio, quella che riguarda la cessione del preliminare stessa, ovvero la possibilità di cedere a terzi, anche a titolo oneroso, il contratto preliminare. Il proprietario deve essere, infatti, messo a conoscenza di questa possibilità.
Nella proposta, inoltre, devi inserire la possibilità di fare dei lavori di ristrutturazione o di rimodernamento all’interno dell’immobile, accordandoti con il venditore per la consegna delle chiavi.
I lavori di ristrutturazione, infatti, vengono eseguiti senza essere proprietari dell’immobile, quindi tutte le responsabilità civili e penali rimangono sempre e solo in capo al venditore.
A tal proposito, è possibile manlevare il venditore dagli oneri che riguardano la ristrutturazione e il rimodernamento, ma devi chiedere che sia lui a firmare le pratiche che consentono di ristrutturare ed, eventualmente, riaccatastare l’immobile.
La cessione di preliminare è un metodo davvero molto interessante, ma caratterizzato da alcuni aspetti problematici.
Tra questi vi è innanzitutto il costo della trascrizione, adempimento che deve essere svolto direttamente dal notaio.
In questo video ti ho elencato le differenze che ci sono tra trascrizione e registrazione, qualora tu non l’abbia ancora fatto ti consiglio di vederlo per capire perché nella cessione è, a mio avviso, consigliabile trascrivere il contratto.
Passeranno, infatti, dal momento della sottoscrizione del preliminare al rogito, molti mesi nei quali verranno svolti dei lavori di ristrutturazione e quindi spesi dei soldi all’interno di un immobile che non è tuo.
È tuo interesse tutelarti affinché il proprietario non commetta degli errori o non faccia, per esempio, altri preliminari con terze parti a tua totale insaputa. È necessario assicurare la tua posizione sull’immobile per riuscire a vendere il preliminare e far subentrare la terza parte in tutti i tuoi diritti e in tutti i tuoi doveri.
La trascrizione è un costo quindi deve essere inserito in fase di conto economico ed essere considerato ancor prima di andare in proposta.
Un altro aspetto critico della cessione del preliminare, che prescinde dalle imposte dirette di cui non parlo in questo articolo, riguarda le imposte indirette di registro al 3% o IVA, solitamente in capo alla parte acquirente.
Chi acquista il tuo preliminare, infatti, si troverà a dover pagare un’imposta (del 3% se sei persona fisica o del 22% se sei società) rispetto all’acquisto di un immobile “normale”.
Nella cessione non è possibile detrarre i costi di ristrutturazione o di rimodernamento in quanto non sei proprietario dell’immobile, quindi tutti i costi faranno parte del delta tra il prezzo opzionato con il venditore e il prezzo finale, ovvero il prezzo del preliminare.
Un’ulteriore difficoltà da considerare è quella che riguarda la vendita dell’immobile.
I clienti target che visitano l’immobile pensano di andare a comprare un appartamento, svolgendo la normale prassi di compravendita. Nel caso della cessione, però, non viene venduto l’immobile, ma viene venduto un contratto, che cede il diritto di andare a rogito con il venditore.
Il cliente finale deve, quindi pagare a te il prezzo del preliminare e consegnare il restante importo al venditore, anche in due fasi distinte.
Il mio consiglio, a tal proposito, è affidarsi ad un bravo agente immobiliare capace di spiegare esattamente come funziona la cessione del preliminare al potenziale acquirente, senza spaventarlo, senza farlo intimorire e senza preoccuparlo inutilmente.
Un’altra problematica che riguarda la vendita sta nel fatto che non tutte le banche concedono il mutuo sul totale ammontare dell’operazione, ma solamente sul prezzo opzionato con il proprietario dell’immobile.
Quindi per esempio, se mi sono accordata con il venditore di comprare il suo immobile a 50.000€ e poi intendo vendere il contratto preliminare a 60.000€, le banche molto probabilmente concederanno il mutuo al cliente finale sul prezzo che ho stabilito con il venditore, ovvero 50.000€ e non 110.000€.
É molto importante, in tema di cessione di preliminare, parlare anche di copertura economica.
Il tempo che trascorre tra la sottoscrizione del preliminare e il rogito può essere molto lungo, come 10 mesi o un anno, se non superiore.
Devi sempre mettere in conto di incorrere in dei problemi che ti impediscono di cedere il preliminare e rispettare le tempistiche che hai pattuito con il proprietario.
Può succedere infatti di trovarsi, dopo diversi mesi, senza essere riusciti a trovare un nuovo acquirente e dover, per questo, saldare tutto il prezzo promesso al venditore.
Capirai bene quanto è importante avvalersi della cessione del preliminare solo quando si ha la copertura economica per riuscire a fare il rogito, evitando di perdere importanti cifre.
Qualora non andassi a rogito infatti, perderesti totalmente la caparra e, qualora avessi fatto dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, perderesti anche tutti i soldi spesi per ristrutturare o rimodernare l’immobile.
Qualora le cose andassero male, devi essere sicuro di avere il capitale necessario a comprare l’immobile e che l’operazione stia in piedi anche in caso di intestazione.
Non voglio però spaventarti troppo e parlare solamente degli aspetti problematici.
Si affronta una cessione del preliminare perché è caratterizzata da un aspetto molto vantaggioso, ovvero quello dell’investimento: qualora le cose andassero bene e riuscissi a vendere l’immobile prima del termine pattuito per andare a rogito, per portare a terminare l’operazione avresti utilizzato una piccola somma o comunque una somma inferiore rispetto a quella che avresti dovuto utilizzare qualora ti fossi intestato l’immobile.
Una piccola somma investita e un grande guadagno ti consentono di poter fare più operazioni immobiliari nello stesso momento.
Ricordati però di avere sempre la copertura economica e di stilare conti economici conservativi e comprensivi delle imposte dirette e indirette. Questo ti consente di monitorare con sicurezza tutte le operazioni, che con la cessione, puoi fare simultaneamente, senza incappare in costi imprevisti e brutte sorprese.
Sono riuscita a guadagnare 30.000€ in 4 mesi, applicando queste regole nel dettaglio, non dimenticando di inserire nessuna voce di spesa e certa delle procedure da seguire per portare a termine l’operazione con successo.
Importante
Il mio consiglio è quello di non procedere mai con una cessione, se non hai tutte le nozioni necessarie e la preparazione adeguata per affrontare gli imprevisti che possono accadere.
La cessione è un metodo molto interessante, ma va affrontato con la giusta preparazione e professionalità.
Ma ora parliamo un po’ della mia operazione e di come sono riuscita a guadagnare una cifra molto alta con un investimento piccolo.
Voglio condividerti i numeri della mia operazione, quindi il mio conto economico, reso molto semplice per riuscire a parlarne in modo comprensibile.
La richiesta dell’immobile in questione da parte del venditore era pari a 68.000€, una cifra troppo alta per affrontare l’operazione. Avevo quindi la necessità di trattare quest’importo e dopo due proposte sono riuscita a trovare un accordo con il venditore, opzionando l’immobile per 60.000€ euro, con una tempistica per andare a rogito di sei mesi e con una caparra di 15.000€.
Questa caparra può sembrare elevata, trattandosi di un quarto del prezzo opzionato, ma quando si parla di cessione di preliminare, uno dei metodi, se non quello determinante, per convincere il proprietario è quello di riconoscergli una caparra sostanziosa.
I costi di ristrutturazione, agenzia in acquisto e rivendita, i costi del notaio, quelli del rendering e dell’home staging sono stati pari a 27.000€.
Quindi 27.000€ più la caparra sono 42.000€, ovvero i costi che ho dovuto affrontare in questa operazione.
Come ho precedentemente detto, far capire al potenziale acquirente che tu non gli venderai un immobile, ma gli cederai un contratto a titolo oneroso non è facile. Nel caso che ti sto raccontando, questo problema ha rallentato l’operazione, ma sono ugualmente riuscita, in tre mesi e mezzo dal suo inizio, a chiudere l’operazione, cedendo il preliminare per 57.000€, con un utile lordo di 30.000€.
Inoltre, in caso di cessione la caparra viene sempre rimborsata, quindi i 15.000€ che inizialmente avevo versato al venditore, mi sono stati rimborsati dal nuovo promissario acquirente.
Il ROI di questa operazione è stato pari al 70% ed essendo durata meno di quattro mesi, il ROI annulizzato è stato del 210%, con un ROE del 329%, avendo avuto degli investitori di capitali.
Non voglio parlare però solo di numeri, ma anche di operatività.
In questa operazione mi sono servita di artigiani, anziché di un’impresa: questo mi ha permesso di risparmiare molto denaro e imparare tantissime cose. La selezione degli artigiani è derivata da molteplici preventivi e sopralluoghi, nessuno mi convinceva perché era fondamentale per me trovare una squadra allineata con i miei obiettivi e con le mie tempistiche.
Ma come ho fatto ad aumentare così tanto il valore dell’immobile, ovvero passare da un valore di 60.000€ ad uno di 117.000€?
L’appartamento, nel momento in cui sono andata in proposta, era totalmente di ristrutturare. Era un immobile fatiscente in una palazzina ben tenuta e abitata, dei primi anni ‘60. Al suo interno non erano mai stati fatti lavori di ristrutturazione e gli inquilini, che l’avevano abitato negli ultimi anni, non avevano fatto altro che peggiorare la situazione.
Ma cosa ancora più importante, era un bilocale con cucina separata, quindi aveva la possibilità di essere trasformato.
L’appartamento grazie ai lavori di ristrutturazione è diventato, infatti, un trilocale formato da un soggiorno con cucina a vista, un disimpegno, un bagno e due grandi camere matrimoniali. Questa trasformazione, unita ai lavori di ristrutturazione ha aumentato il valore dell’immobile, raddoppiandolo. L’immobile è diventato appetibile sul mercato, non essendoci in quella zona e in quel particolare momento altri trilocali ristrutturati a nuovo. Le finiture sono state semplici, ma moderne, utilizzando un gres porcellanato effetto legno e colori tenui tendenti al grigio, come anche il muro color tortora.
L’unica nota negativa che ha avuto questa trasformazione riguardava il soggiorno che, essendo l’appartamento nato come come bilocale, aveva una metratura abbastanza ridotta, che colpiva negativamente i potenziali acquirenti.
Non avendo arredato l’appartamento e ascoltando le obiezioni di chi faceva visita all’immobile, ho deciso di acquistare dei mobili in cartone che riproducessero le dimensioni reali di una cucina e di un soggiorno, in modo da trasmettere al potenziale cliente la percezione degli spazi reali, con giochi di luci e ombre.
Importante
Una stanza vuota, senza mobilio sembra infatti molto più piccola, quindi i mobili in cartone hanno permesso di ricreare un vero soggiorno, facendo scomparire gli aspetti negativi che prima venivano sottolineati.
Ci sarebbero davvero tantissime altre cose da raccontare su questa operazione, ma con queste righe ho voluto parlarti degli aspetti salienti della cessione del preliminare, attraverso la mia operazione immobiliare, che mi ha permesso di guadagnare 30.000€ in quattro mesi, anzi tre mesi e mezzo 🙂
Ti lascio alcune foto del prima e del dopo, utili a rendere l’idea della notevole trasformazione.
Fammi sapere cosa ne pensi e se hai domande non esitare a contattarmi.
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Buon giorno e complimenti per l’operazione,volevo chiedere se ha riscontrato problemi con l’acquirente.Intendo se l’acquirente finale deve fare mutuo totale per l’acquisto la banca come si comporta? Finanzia il pz.totale o solo la cifra pattuita tra il proprietario e il (promissario acquirente) in questo caso era lei per soli 60000 euro ? Grazie
Buongiorno Nicola,
Grazie per i complimenti!
La maggior parte delle banche copre solamente l’importo opzionato e non il costo totale comprensivo di preliminare.
Ne esistono alcune però che concedono il mutuo anche sul prezzo totale.
Avere un buon rapporto con la propria banca o con un broker può aiutare.
Buonasera, complimenti per l’operazione. Ho un solo dubbio, forse non sono riuscito a capire io:
Comprata a 60, rivenduta a 117 per un totale di 57 mila di guadagno. Sotratti i 42 mila di spese l’utile è di 15mila non di 30. Perché include i 15 mila di caparra come utile?
Ciao Fabio, le spese totali, senza considerare la caparra ammontano a 27k.
Inizialmente sono considerati come spesa anche i 15k in quanto si tratta della cifra spesa per rivalutare l’immobile, prima del rimborso della caparra.
La parte acquirente ha pagato 57k per la cessione del preliminare e mi ha rimborsato ulteriori 15k di caparra precedentemente versata.
Ciao Francesca… domanda … sulla base di quale parametro a determinato l’offerta di 57k della cessione del preliminare??? cioè 3.000€ in meno del prezzo opzionato… perché???
Ciao Diego, prezzo opzionato e prezzo di cessione sono due importi differenti.
Per stabilire il “prezzo finale” devi sommarli, quindi al prezzo opzionato aggiungere quello di cessione (ovvero 117k).
Il prezzo di rivendita viene sempre predefinito come primo dato del conto economico in fase di analisi dell’operazione.
Ciao, complimenti. Una domanda , nella cessione quindi spese agenzia li paga chi fa l’operazione immobiliare o l’acquirente finale?
Per fare la cessione del compromesso poi oltre alla proposta chi fa l’operazione deve andare anche al preliminare? O il preliminare lo fa l’acquirente finale?
Ciao Giancarlo, ti ringrazio.
Generalmente le spese di mediazione sono a carico sia dell’operatore sia dell’acquirente finale. È però ovviamente possibile stabilire accordi differenti, direttamente con l’agente immobiliare.
Per quanto riguarda la seconda domanda, vi è cessione del preliminare in quanto è già stato sottoscritto un preliminare tra il venditore e il soggetto cedente.
Buongiorno, non ha calcolato le tasse da pagare sulla cessione del preliminare ed eventualmente quelle sul suo reddito (redditi diversi sul 740)!
A quanto ammontano?
Buongiorno Massimo,
Per calcolare le imposte bisogna valutare il proprio scaglione IRPEF, avendo cura di considerare tutti i redditi dell’anno.
Trattandosi di un’imposta progressiva, sulla quale influiscono per esempio anche le detrazioni, non è possibile calcolare con esattezza l’importo nel momento in cui si valuta o conclude l’operazione.
Per muoversi in sicurezza si può eventualmente considerare l’aliquota dovuta per lo scaglione maggiore (43%).
Dove si acquistano i mobili in cartone?
Ci sono molti siti online che vendono mobili in cartone per allestimento.
Salve , si possono tenere le spese sostenute da mettere in detrazione per la ristrutturazione? Grazie
No, se si sceglie di operare tramite cessione del preliminare non è possibile usufruire delle detrazioni.
Buonasera, io voglio dare l 80 per cento del costo dell immobile come caparra, così da dare maggior garanzia al proprietario. Secondo lei faccio bene?
Tutto chiarissimo, ok!
Ma se il guadagno della cessione va inserito nella dichiarazione dei redditi, l’anno dopo viene tassato secondo aliquota IRPEF?
Inoltre non posso detrarre le ristrutturazioni.
Però effettivamente vendere un contratto a 57.000 euro è molto meno difficile che vendere una la casa direttamente a 117.000 euro
Esatto, viene tassato l’intero prezzo della cessione secondo aliquota IRPEF.
A dire la verità è più difficile spiegare la cessione del preliminare all’acquirente, quindi cedere il contratto a 57.000€, farti rimborsare la caparra e far saldare il rimanente al venditore dell’immobile, anziché vendere semplicemente un immobile a cifra piena.
La cessione è un ottimo strumento perché ti permette di imbastire un’operazione con un capitale significativamente minore, ma non è sempre quello corretto. Per questo motivo bisogna conoscere tutti gli aspetti dettagliatamente e valutare ogni singolo caso.
Ciao Francesca e compimenti per l’operazione…mi sto affacciando anche io al mercato immobiliare e vorrei una spiegazione in merito alla tassazione irpef; se ad essere tassati sono i 57000€, nella dichiarazione del prossimo anno, se per esempio ho un reddito complessivo di 35000 €, il mio reddito da dichiarare sarà quindi di 92000€ e su quello avrò le trattenute in base agli scaglioni previsti ?
Grazie per la eventuale risposta
Saluti
Carlo
Buongiorno Carlo,
Per conoscere in modo dettagliato come funziona la dichiarazione dei redditi ti consiglio di rivolgerti ad un commercialista.
Per quanto riguarda la tua domanda, l’utile generato dalla cessione del contratto concorre alla formazione del reddito complessivo e viene dichiarato come “reddito diverso”.
Ciao, ma la tassazione IRPEF sarà applicata su 57.000 o 30.000 ?
Grazie per la risposta
Ciao Michele, saranno tassati i 57.000€, quale prezzo di cessione.
Ciao e complimenti per l’operazione! Io ho due domande da farti:
1) hai dovuto pagare anche la percentuale all’agente immobiliare?
2)consigli questo tipo di operazioni se hai già un altro lavoro che ti occupa 36h la settimana?
Grazie
Ciao Simone, grazie!
1) sì ho pagato due provvigioni agli agenti immobiliari: in acquisto e in rivendita
2) in merito a questa domanda le valutazioni da fare sono molteplici e non è possibile rispondere senza prima valutare la tua situazione, il tuo lavoro e gli orari che hai a disposizione. Ciò che generalmente consiglio a chi non ha tempo è operare come investitore di capitali, anziché come investitore operativo
Si il guadagno viene tassato l’anno prossimo con lo scaglione irpef più alto che raggiungi con la somma di tutti i tuoi redditi, se arrivi allo scaglione del 43%, l’utile netto su 30000 scenderà a 17100!…ne vale veramente la pena rischiare di perdere 42000 euro investiti inizialmente per guadagnarci 17.100 euro…? Poi tieni conto che il compratore, è vero che acquista il preliminare a “solo” 57000 euro ma poi deve pagare anche il proprietario dell’immobile per altri 60000…quindi non vedo perché debba essere più semplice vendere in questa modalità..
Quindi l’utile lordo pari a 30.000 deriva dal guadagno derivante dalla cessione del preliminare – costi per ristrutturazioni + rimborso della caparra (57.000-42.000+15.000)?
Due domande:
1) Perchè conteggia quei 15.000 euro di caparra fra gli utili? Sono dei soldi prestati che tornano indietro semplicemente
2) Come ha calcolato il giusto ammontare per la cessione di preliminare?
3) Quello che resta al netto degli oneri fiscali per la cessione del preliminare (3% IVA) e per le plusvalenze immobiliari (26% sull’utile lordo credo) vale davvero la candela? Non mi sembra
Ciao Stefania,
L’utile lordo è pari alla differenza tra prezzo della cessione del preliminare e costi sostenuti, senza considerare la caparra (57.000-27.000).
Il prezzo della cessione è stato stabilito tenendo in considerazione il valore dell’immobile una volta ristrutturato (117.000-60.000).
Nel caso di specie non è stata versata IVA ma imposta di registro dalla parte acquirente e per quanto riguarda la cessione del preliminare non c’è plusvalenza immobiliare, trattandosi di una vendita di contratto. Il guadagno della cessione finisce nei redditi diversi e viene tassato l’anno successivo mediante la dichiarazione dei redditi, con la possibilità di utilizzare il capitale come leva per altre operazioni.
Inoltre il ROI annuale dell’operazione è stato superiore al 210%, quindi sì direi che ne è valsa la pena.
La cosa importante è avere fin da subito chiare tutte le imposte, per non rischiare di dover versare più soldi di quanti se ne sono guadagnati.
Tutto chiarissimo, ok!
Ma se il guadagno della cessione va inserito nella dichiarazione dei redditi, l’anno dopo viene tassato secondo aliquota IRPEF?
Buongiorno Francesca ;
Complimenti per l’operazione !!! Wow …
Domanda :
Perché il nuovo acquirente ti avrebbe rimborsato i 15k di caparra ?
Come ?
Quel delta alla firma del preliminare tra te e il venditore non vengono già incassati da lui ?
Non mi è chiaro questo tecnicismo.
Grazie
Ciao Giuseppe,
mi viene rimborsata in quanto si tratta della caparra consegnata al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare, quale anticipo del prezzo totale opzionato, per cui il nuovo acquirente si impegna.
In altri termini, salvo che l’operazione non sia realizzata da un soggetto non percettore di altri redditi (in questo caso, l’aliquota irpef sarebbe stata intorno al 25% medio), i 30.000euro si riducono di circa il 40%; per farla breve, occorre vendere al doppio del prezzo di acquisto, cosa riservata a grandi esperti.
buonasera , mi sa segnalare qualche banca che finanzia interamente l’importo della cessione del preliminare ?
Normalmente viene finanziato l’80% dell”importo più basso tra il prezzo di vendita (rogito con venditore originario )e il valore di perizia (in questo caso ovviamente sarà il prezzo del rogito)e questo come lei ha sottolineato potrebbe essere un bel problema visto che in tal caso l’acquirente finale potrà farsi finanziare una piccola parte della spesa totale. ,tutto ciò riduce di parecchio il numero dei potenziali acquirenti finali in quanto si dovrebbe trovare un acquirente con molta liquidità, personaggi oggi praticamente estinti. grazie in anticipo
Buonasera Fabio,
Le situazioni sono tra loro eterogenee e allo stesso tempo le banche non utilizzano il medesimo approccio su tutto il territorio nazionale.
Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un broker di fiducia o ad una società di mediazione creditizia, in grado di indicare la banca migliore per il caso di specie.
Buonasera francesca grazie per avermi risposto . ho contattato in questi giorni 3 broker di mia conoscenza e nessuno mi ha saputo risolvere questo problema nemmeno con soluzioni diciamo “ alternative “ . Gentilmente ,anche in privato sulla mia mail o telefonicamente ,se magari può chiarirmi questo punto ne sarei molto felice . Grazie mille
Ciao Francesca! hai svolto un lavoro brillante! ti volevo chiedere,quali sono state le spese più onerose nell’effettuare la ristrutturazione ?
Ciao Massimo, ti ringrazio!
L’appartamento è stato ristrutturato completamente, quindi hanno inciso in modo determinante i lavori di muratura, il rifacimento del bagno e gli infissi.
La cessione del preliminare maggiorato va’ sempre fatta dal Notaio senza l’intervento del venditore dell’immobile..?
La cessione del contratto preliminare è un contratto che non necessita della presenza del Notaio, ma del consenso del venditore dell’immobile.
Buongiorno Francesca, leggo molti utili commenti ma ciò che non mi è chiaro è la cifra che si deve mettere in dichiarazione dei redditi. Stando a ciò che hai scritto, se non ho compreso male, i costi sostenuti non possono essere detratti, quindi alla voce “redditi diversi” si dovrà inserire l’importo di 57000 Euro. Corretto? Se così fosse, ammettendo che sia l’unico reddito percepito, in base agli scaglioni Irpef in vigore, su 57000 euro le imposte sono di c.a 17000 euro….quindi netti 13000 euro. A fronte di un guadagno di 30000 euro ti rimane il 60% in meno….
Esatto, va inserito il prezzo di cessione
Ciao Francesca Super bello questo articolo, Complimenti.
Anch io sto approcciando alla cessione del preliminare ed ho dei contratti già pronti da utilizzare per la mia compravendita. L aspetto che vorrei capire meglio è la parte delle banche che non concedono il mutuo sul TOTALE dell importo.
Chi ha acquistato da te il Preliminare a 57K€ quindi ti ha SALDATO l importo totale ed ha poi richiesto il mutuo per i restanti 60K€? Dopo quanto tempo ed in che modalità ti sono rientrati i soldi della caparra?
Forse sono tipo 12 domande in una… 🙂 Grazie per le risposte.
Ciao Alessia, ti ringrazio molto per i complimenti!
Innanzitutto ci sono banche che concedono il mutuo sul totale e non solamente sul prezzo opzionato.
In questo caso la parte acquirente aveva il capitale sia per pagare me sia per saldare il venditore.
I soldi della caparra vengono rimborsati, come prevede il contratto di cessione, in fase di proposta oppure contestualmente al pagamento del prezzo della cessione.
A presto
buongiorno francescamac,avrei una domanda da fare.
io vorrei cedere il contratto preliminare di un acquisto sulla prima casa, in quanto per necessità dovrò spostarmi per lavoro.
il venditore anche nel caso io trovassi un acquirente disposto a comprare di diritto il mio contratto può scegliere comunque di trattenermi la caparra?
Grazie
Ciao Davide, se nel preliminare sottoscritto non sono contenute le clausole di cessione non puoi liberamente cedere il contratto.
La cessione del preliminare necessita dell’accettazione da parte del venditore, ovvero del soggetto ceduto
Ciao Francesca, ottimo lavoro ed eccellente spiegazione.
Alcune domande:
1) Se l’operazione e’ fatta tramite societa’ Srl i costi di ristrutturazione e l’iva si possono recuperare?
2) La tassazzione sulla plusvalenza in questo caso come avviene?
3) Immagino che una cosa importante per una vendita veloce sia stato posizionarsi con un prezzo di vendita competitivo rispetto i competitor locali?
4) Perche’ non costituire una Srl o Srls per gestire questo tipo di operazioni?
Ciao Luigi, grazie per il tuo feedback.
Rispondo alle tue domande:
1) In caso di società i costi di ristrutturazione vengono considerati come costi societari e l’iva finisce nel registro iva
2) Nella cessione del preliminare non c’è plusvalenza, ma utile generato dalla vendita del contratto, tassato secondo le imposte sui redditi per persona fisica o giuridica
3) Nel flipping determinare il prezzo di rivendita dell’immobile è il primo passo da compiere, sia che si tratti di intestazione sia che si tratti di cessione del preliminare
4) Se gli investimenti rappresentano un’attività organizzata e continuativa è obbligatorio costituire una società. Dal punto di vista economico, nella cessione del preliminare è altamente consigliato operare come società
ciao Francesca, perchè dici che è altamente sconsigliato operare come società nella cessione del preliminare?
Ciao Igor, ho scritto proprio il contrario 🙂
Ciao Francesca,
Questa storia e’ molto interessante. Nel caso di una palazzina dove la caparra coprirebbe tutto il palazzo, come si giustifica la cessione di compromesso nel caso in cui ci siano 3 appartamenti da dividere e poter vendere singolarmente?
Ciao Laura, si tratterebbe di un frazionamento con cessione del preliminare. In questo caso bisogna procedere con la creazione dei subalterni prima del preliminare, sottoscrivere un contratto preliminare per ogni appartamento e cedere i contratti separatamente.
Ciao Francesca,
vorrei sottoporti un quesito.
La cessione del preliminare deve essere obbligatoriamente registrata?
Mi spiego meglio.
Ho effettuato proposta di acquato con clausole che mi permetteranno di cedere il preliminare.
Vorrei chiederti nel caso di risposta affermativa, quali sono i costi per il cessionario del preliminare.
Ciao Alessandro,
il contratto di cessione e la proposta di acquisto sottoscritta dal venditore (preliminare) sono due atti distinti.
La cessione del preliminare deve essere registrata ed entrambe le parti sono responsabili in solido, quindi è necessario accordarsi in merito al pagamento delle spese di registrazione, che ammontano al 3% del prezzo della cessione (imposta di registro), oltre alle imposte relative alla registrazione del contratto.
Ciao Francesca
Complimenti per il tuo investimento e per la tua semplicità e professionalità allo stesso tempo nelle risposte.
Vorrei sapere in caso tu non riesca sfortunatamente a trovare nuovi interessati anche abbassando il livello delle aspettative quindi prezzo; te nel primo compromesso indichi la cifra che già intendi o sai di poter raggiungere ?
In poche parole nel mio compromesso ( oltre ad una giusta sostanziosa appetibile come dici caparra) che cifra indichi nel rogito tra te A e il venditore B? Sarà la stessa che poi indicherai al tuo futuro acquirente C ? Grazie per il tuo tempo.
Ciao Lapo, ti ringrazio per il tuo feedback positivo!
Per quanto riguarda la tua domanda, il prezzo opzionato tra venditore e acquirente rimane sempre invariato, in quanto si tratta del prezzo di offerta accettato e sottoscritto contenuto nel contratto preliminare ceduto.
Il futuro acquirente (indicato nel tuo esempio con la lettera C) pagherà a me A il prezzo della cessione, ovvero la cifra indicata nel contratto di cessione, e mi rimborserà la caparra versata; in sede di rogito salderà il venditore B, avendo come riferimento sempre il prezzo opzionato.
Ciao Francesca.
Devo veramente farti i complimenti per la spiegazione dettagliata dell’operazione. TOP
Ho concluso alcune operazioni di compravendita immobiliare e mi sono sempre chiesto come poter evitare di intestarmi l’immobile con le conseguenti spese notarili che ne derivano e che incidono notevolmente sull’operazione.
Adesso so come fare.
Ancora grazie e complimenti per l’articolo.
Grazie Antonello!
Sono felice di averti aiutato a comprendere maggiormente questa strategia operativa.
Ciao, complimenti per la tua operazione, avrei una domanda.
L acquirente che acquista il preliminare da te, come giustifica fiscalmente la parte che deve dare a te…se con la persona che ha stipulato il preliminare con te andrà a mutuo, la tua parte come la giustifica?
Ciao Salvo, ti ringrazio.
Si tratta di una cessione di contratto a titolo oneroso (artt. 1406 e ss del codice civile)
Salve, rinnovo i complimenti per la splendida operazione effettuata. Volevo chiederle anche io se poteva indicarmi come meglio procedere nel mio caso:
Ho sottoscritto un preliminare con consegna immediata e rogito a lungo termine (una sorta di affitto a riscatto ma definito preliminare a lungo termine con consegna anticipara avendo versato in fase di registrazione l’imposta per il comodato d’uso, con scadenza sett 22) e verso mensilmete degli importi come caparra confirmatoria. Dal primo all’ultimo versamento avrò una caparra di circa 25.000. Nel preliminare regolarmente registrato non è stato indicato nulla circa la cessione dello stesso ( ma solo che l’acquisto può essere fatto per se, persone o società da nominare entro il rogito) ma sinceramente non credo che si sia opposizione da parte del venditore. Pertanto se volessi rivendere il preliminare con una maggiorazione di prezzo questa differenza in che modo verrebbe tassata ? inoltre il nuovo acquirente dovrebbre restituire la somma da me versata a titolo di caparra, ma questo avverrà al rogito? e se eventualmente il venditore si opponesse.. come potrei tutelarmi prima di intraprendere questa operazione. Grazie in anticipo Michele
Per potere cedere il contratto preliminare deve obbligatoriamente avere il permesso da parte del venditore, quale proprietario dell’immobile.
L’utile derivante dalla cessione del contratto è tassato secondo il proprio scaglione IRPEF e il rimborso della caparra, così come il pagamento del prezzo, avviene nei tempi stabiliti dalle parti.
Grazie mille della delucidazione. Un ultima cosa… la tassazione della differenza (Utile) può essere corrisposta direttamente al notaio?
No, per quanto riguarda la cessione non esiste imposta sostitutiva.
Inoltre non viene tassata la differenza, ma il prezzo di cessione.
Ciao Francesca, mi sembra di capire che bisogna considerare l’aliquota IRPEF sull’importo loro di vendita (57k€). Questo va a ridurre drasticamente i guadagni, corretto? Considerando ad esempio un’aliquota media del 35%, il profitto rimanente è sui 10k€. Da un punto di vista fiscale non converrebbe invece vendere direttamente l’immobile, pagando solamente la tassa sulla plusvalenza al 26%, sull’importo al netto di spese per ristrutturazione, etc ? grazie molte
Si tratta di due strategie operative differenti e per questo in fase di analisi è opportuno valutare i pro e i contro di entrambe le soluzioni.
Non si tratta solamente di una valutazione basata sulle imposte da versare (che invito sempre a compiere), ma anche sulla differente esposizione iniziale e sul ritorno del capitale investito.
Ma non è tutto, optare per la cessione permette di utilizzare il capitale, che servirebbe per l’acquisto, per altre operazioni e, allo stesso tempo, poter usufruire dell’interno guadagno lordo fino alla successiva dichiarazione dei redditi.
Ciascuna considerazione deve essere compiuta prendendo il caso concreto come specifico riferimento.
Non c’è in assoluto una soluzione migliore dell’altra.
Ciao Francesca, complimenti per l’operazione e per la chiarezza nella descrizione. Vorrei chiederti conferma per essere sicuro di aver compreso bene tutti i rischi e le potenzialità di questo metodo prima di applicarlo.
Se devo pagare le tasse su €57,000, ipotizzando un’aliquota del 35%, sono €20,000 di tasse. Sottraendo tale importo dall’utile lordo di €30,000, vuol dire che mi rimangono in tasca €10,000.
A fronte di tale guadagno, ho investito tempo ed energie nella ristrutturazione ho assunto il rischio di investire €42,000 (caparra+spese di ristrutturazione) e il rischio di non riuscire a vendere l’immobile e di dover sborsare ulteriori €45,000 al rogito (€60k- la caparra). Si dice che è consigliato avere sempre il capitale per concludere l’operazione, per cui devo “bloccare” i miei risparmi per un importo di €87,000 (prezzo opzionato + spese di ristrutturazione), altrimenti se non cedo il preliminare non potrò fare fronte all’obbligo di acquisire l’immobile al rogito.
€10,000 su €87,000 di capitale bloccato è l’11%. Non è una marginalità bassa per l’immobiliare? mi potrei ritrovare con guadagno nullo o negativo se durante la ristrutturazione dovesse capitare qualche imprevisto (e €87,000 bloccati su un immobile che devo riuscire a vendere).
Ti torna come ragionamento? esiste un modo per poter dedurre le spese di ristrutturazione?
Grazie mille!
Buongiorno, se la cessione del compromesso viene eseguita da un soggetto iva in regime forfettario, l’utile dalla cessione va fatturato con il regime forfettario o questa operazione è considerata reddito diverso e quindi tassato diversamente dal regime forfettario? Grazie
Buongiorno Stefania, non sono una commercialista quindi per tutte le questioni riguardanti la fiscalità le consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore.
Buonasera, una sola domanda, per curiosità, l’acquirente finale ha vantaggi ad acquistare con questa modalità?
Buongiorno Francesca, articolo molto interessante.
Avrei alcune domande.
Hai scritto che per questa operazione hai utilizzato direttamente degli artigiani.
Se invece ti fossi affidata ad un’impresa (ovviamente di fiducia), quale sarebbe stato indicativamente il maggior costo (sui 27K)? L’operazione sarebbe stata ancora fattibile?
Puoi dare qualche ulteriore dettaglio sui costi di ristrutturazione per macro attività (costi elettricista, idraulico, pavimenti…)?
Grazie mille e complimenti!
Marco
ciao Marco, in caso di cessione come persona fisica è sempre consigliato tenere i costi il più bassi possibile, quindi se fosse intervenuta un’impresa presumibilmente l’operazione sarebbe stata in piedi, ma con utili inferiori.