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Con questo articolo voglio raccontarti come ho fatto a guadagnare 30.000€ in quattro mesi, senza comprare o intestarmi nessun immobile.

Ho fatto un sondaggio sul mio profilo Instagram (se non mi segui clicca qui), nel quale chiedevo ai miei followers quale tema volessero che affrontarsi e a gran voce è stato scelto esattamente questo. Inoltre si tratta di un argomento a me molto caro perché riguarda l’operazione che mi ha permesso di iniziare alla grande il lavoro di investitrice immobiliare.

Come ho fatto a guadagnare 30.000€ in quattro mesi?
Quali sono state le difficoltà che ho incontrato?
Quali sono i numeri di questa operazione e come è stata affrontata?

So che non stai aspettando altro.
Non si tratta di alcun segreto, sono riuscita ad applicare questa tecnica solamente con lo studio e la pratica sul campo.

Ho guadagnato 30.000€ in quattro mesi attraverso la cessione del preliminare.

Come forse avrai già sentito la cessione di preliminare è un modo attraverso cui puoi guadagnare tramite un immobile senza intestartelo, quindi senza comprarlo e senza diventarne proprietario.

Come funziona?
Partiamo dalle basi.

La compravendita immobiliare è formata, generalmente, da tre fasi (in questo video te le spiego dettagliatamente):

  • proposta
  • preliminare o compromesso
  • rogito

Con la cessione del preliminare è possibile cedere a terzi il compromesso, anche a titolo oneroso, ossia vendere ad un terzo il contratto, affinché questo diventi il nuovo acquirente dell’immobile, subentrando in tutti i diritti e in tutti i doveri all’interno del contratto.
Questa tecnica ti permette di trovare un acquirente prima di andare a rogito, con tutti i vantaggi che ne conseguono.

Attenzione!
É importante sottolineare che la cessione del preliminare deve essere affrontata in modo molto tecnico.
La cessione del preliminare è particolarmente delicata perché, per farla funzionare, oltre a delle buone doti di negoziazione, devi essere in grado di ottenere dal proprietario tutte le autorizzazioni che ti permettano di intervenire sull’immobile.
Per farlo è necessario che tu venga autorizzato ad effettuare i lavori e che tu possa accedere all’interno dell’appartamento senza problemi.

Per riuscire a fare una cessione, infatti, sono necessarie alcune clausole da inserire direttamente nel momento della proposta.

La prima clausola è, senza dubbio, quella che riguarda la cessione del preliminare stessa, ovvero la possibilità di cedere a terzi, anche a titolo oneroso, il contratto preliminare. Il proprietario deve essere, infatti, messo a conoscenza di questa possibilità.

Nella proposta, inoltre, devi inserire la possibilità di fare dei lavori di ristrutturazione o di rimodernamento all’interno dell’immobile, accordandoti con il venditore per la consegna delle chiavi.

I lavori di ristrutturazione, infatti, vengono eseguiti senza essere proprietari dell’immobile, quindi tutte le responsabilità civili e penali rimangono sempre e solo in capo al venditore.

A tal proposito, è possibile manlevare il venditore dagli oneri che riguardano la ristrutturazione e il rimodernamento, ma devi chiedere che sia lui a firmare le pratiche che consentono di ristrutturare ed, eventualmente, riaccatastare l’immobile.

La cessione di preliminare è un metodo davvero molto interessante, ma caratterizzato da alcuni aspetti problematici.

Tra questi vi è innanzitutto il costo della trascrizione, adempimento che deve essere svolto direttamente dal notaio.


In questo video ti ho elencato le differenze che ci sono tra trascrizione e registrazione, qualora tu non l’abbia ancora fatto ti consiglio di vederlo per capire perché nella cessione è, a mio avviso, consigliabile trascrivere il contratto.

Passeranno, infatti, dal momento della sottoscrizione del preliminare al rogito, molti mesi nei quali verranno svolti dei lavori di ristrutturazione e quindi spesi dei soldi all’interno di un immobile che non è tuo.

È tuo interesse tutelarti affinché il proprietario non commetta degli errori o non faccia, per esempio, altri preliminari con terze parti a tua totale insaputa. È necessario assicurare la tua posizione sull’immobile per riuscire a vendere il preliminare e far subentrare la terza parte in tutti i tuoi diritti e in tutti i tuoi doveri.
La trascrizione è un costo quindi deve essere inserito in fase di conto economico ed essere considerato ancor prima di andare in proposta.

Un altro aspetto critico della cessione del preliminare, che prescinde dalle imposte dirette di cui non parlo in questo articolo, riguarda le imposte indirette di registro al 3% o IVA, solitamente in capo alla parte acquirente.

Chi acquista il tuo preliminare, infatti, si troverà a dover pagare un’imposta (del 3% se sei persona fisica o del 22% se sei società) rispetto all’acquisto di un immobile “normale”.

Nella cessione non è possibile detrarre i costi di ristrutturazione o di rimodernamento in quanto non sei proprietario dell’immobile, quindi tutti i costi faranno parte del delta tra il prezzo opzionato con il venditore e il prezzo finale, ovvero il prezzo del preliminare.

Un’ulteriore difficoltà da considerare è quella che riguarda la vendita dell’immobile.

I clienti target che visitano l’immobile pensano di andare a comprare un appartamento, svolgendo la normale prassi di compravendita. Nel caso della cessione, però, non viene venduto l’immobile, ma viene venduto un contratto, che cede il diritto di andare a rogito con il venditore.

Il cliente finale deve, quindi pagare a te il prezzo del preliminare e consegnare il restante importo al venditore, anche in due fasi distinte.
Il mio consiglio, a tal proposito, è affidarsi ad un bravo agente immobiliare capace di spiegare esattamente come funziona la cessione del preliminare al potenziale acquirente, senza spaventarlo, senza farlo intimorire e senza preoccuparlo inutilmente.

Un’altra problematica che riguarda la vendita sta nel fatto che non tutte le banche concedono il mutuo sul totale ammontare dell’operazione, ma solamente sul prezzo opzionato con il proprietario dell’immobile.

Quindi per esempio, se mi sono accordata con il venditore di comprare il suo immobile a 50.000€ e poi intendo vendere il contratto preliminare a 60.000€, le banche molto probabilmente concederanno il mutuo al cliente finale sul prezzo che ho stabilito con il venditore, ovvero 50.000€ e non 110.000€.

É molto importante, in tema di cessione di preliminare, parlare anche di copertura economica.
Il tempo che trascorre tra la sottoscrizione del preliminare e il rogito può essere molto lungo, come 10 mesi o un anno, se non superiore.
Devi sempre mettere in conto di incorrere in dei problemi che ti impediscono di cedere il preliminare e rispettare le tempistiche che hai pattuito con il proprietario.

Può succedere infatti di trovarsi, dopo diversi mesi, senza essere riusciti a trovare un nuovo acquirente e dover, per questo, saldare tutto il prezzo promesso al venditore.

Capirai bene quanto è importante avvalersi della cessione del preliminare solo quando si ha la copertura economica per riuscire a fare il rogito, evitando di perdere importanti cifre.
Qualora non andassi a rogito infatti, perderesti totalmente la caparra e, qualora avessi fatto dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, perderesti anche tutti i soldi spesi per ristrutturare o rimodernare l’immobile.

Qualora le cose andassero male, devi essere sicuro di avere il capitale necessario a comprare l’immobile e che l’operazione stia in piedi anche in caso di intestazione.

Non voglio però spaventarti troppo e parlare solamente degli aspetti problematici.

Si affronta una cessione del preliminare perché è caratterizzata da un aspetto molto vantaggioso, ovvero quello dell’investimento: qualora le cose andassero bene e riuscissi a vendere l’immobile prima del termine pattuito per andare a rogito, per portare a terminare l’operazione avresti utilizzato una piccola somma o comunque una somma inferiore rispetto a quella che avresti dovuto utilizzare qualora ti fossi intestato l’immobile.

Una piccola somma investita e un grande guadagno ti consentono di poter fare più operazioni immobiliari nello stesso momento.

Ricordati però di avere sempre la copertura economica e di stilare conti economici conservativi e comprensivi delle imposte dirette e indirette. Questo ti consente di monitorare con sicurezza tutte le operazioni, che con la cessione, puoi fare simultaneamente, senza incappare in costi imprevisti e brutte sorprese.

Sono riuscita a guadagnare 30.000€ in 4 mesi, applicando queste regole nel dettaglio, non dimenticando di inserire nessuna voce di spesa e certa delle procedure da seguire per portare a termine l’operazione con successo.

Importante
Il mio consiglio è quello di non procedere mai con una cessione, se non hai tutte le nozioni necessarie e la preparazione adeguata per affrontare gli imprevisti che possono accadere.

La cessione è un metodo molto interessante, ma va affrontato con la giusta preparazione e professionalità.

Ma ora parliamo un po’ della mia operazione e di come sono riuscita a guadagnare una cifra molto alta con un investimento piccolo.
Voglio condividerti i numeri della mia operazione, quindi il mio conto economico, reso molto semplice per riuscire a parlarne in modo comprensibile.

La richiesta dell’immobile in questione da parte del venditore era pari a 68.000€, una cifra troppo alta per affrontare l’operazione. Avevo quindi la necessità di trattare quest’importo e dopo due proposte sono riuscita a trovare un accordo con il venditore, opzionando l’immobile per 60.000€ euro, con una tempistica per andare a rogito di sei mesi e con una caparra di 15.000€.

Questa caparra può sembrare elevata, trattandosi di un quarto del prezzo opzionato, ma quando si parla di cessione di preliminare, uno dei metodi, se non quello determinante, per convincere il proprietario è quello di riconoscergli una caparra sostanziosa.

I costi di ristrutturazione, agenzia in acquisto e rivendita, i costi del notaio, quelli del rendering e dell’home staging sono stati pari a 27.000€.

Quindi 27.000€ più la caparra sono 42.000€, ovvero i costi che ho dovuto affrontare in questa operazione.

Come ho precedentemente detto, far capire al potenziale acquirente che tu non gli venderai un immobile, ma gli cederai un contratto a titolo oneroso non è facile. Nel caso che ti sto raccontando, questo problema ha rallentato l’operazione, ma sono ugualmente riuscita, in tre mesi e mezzo dal suo inizio, a chiudere l’operazione, cedendo il preliminare per 57.000€, con un utile lordo di 30.000€.

Inoltre, in caso di cessione la caparra viene sempre rimborsata, quindi i 15.000€ che inizialmente avevo versato al venditore, mi sono stati rimborsati dal nuovo promissario acquirente.

Il ROI di questa operazione è stato pari al 70% ed essendo durata meno di quattro mesi, il ROI annulizzato è stato del 210%, con un ROE del 329%, avendo avuto degli investitori di capitali.

Non voglio parlare però solo di numeri, ma anche di operatività.

In questa operazione mi sono servita di artigiani, anziché di un’impresa: questo mi ha permesso di risparmiare molto denaro e imparare tantissime cose. La selezione degli artigiani è derivata da molteplici preventivi e sopralluoghi, nessuno mi convinceva perché era fondamentale per me trovare una squadra allineata con i miei obiettivi e con le mie tempistiche.

Ma come ho fatto ad aumentare così tanto il valore dell’immobile, ovvero passare da un valore di 60.000€ ad uno di 117.000€?

L’appartamento, nel momento in cui sono andata in proposta, era totalmente di ristrutturare. Era un immobile fatiscente in una palazzina ben tenuta e abitata, dei primi anni ‘60. Al suo interno non erano mai stati fatti lavori di ristrutturazione e gli inquilini, che l’avevano abitato negli ultimi anni, non avevano fatto altro che peggiorare la situazione.
Ma cosa ancora più importante, era un bilocale con cucina separata, quindi aveva la possibilità di essere trasformato.

L’appartamento grazie ai lavori di ristrutturazione è diventato, infatti, un trilocale formato da un soggiorno con cucina a vista, un disimpegno, un bagno e due grandi camere matrimoniali. Questa trasformazione, unita ai lavori di ristrutturazione ha aumentato il valore dell’immobile, raddoppiandolo. L’immobile è diventato appetibile sul mercato, non essendoci in quella zona e in quel particolare momento altri trilocali ristrutturati a nuovo. Le finiture sono state semplici, ma moderne, utilizzando un gres porcellanato effetto legno e colori tenui tendenti al grigio, come anche il muro color tortora.

L’unica nota negativa che ha avuto questa trasformazione riguardava il soggiorno che, essendo l’appartamento nato come come bilocale, aveva una metratura abbastanza ridotta, che colpiva negativamente i potenziali acquirenti.
Non avendo arredato l’appartamento e ascoltando le obiezioni di chi faceva visita all’immobile, ho deciso di acquistare dei mobili in cartone che riproducessero le dimensioni reali di una cucina e di un soggiorno, in modo da trasmettere al potenziale cliente la percezione degli spazi reali, con giochi di luci e ombre.

Importante
Una stanza vuota, senza mobilio sembra infatti molto più piccola, quindi i mobili in cartone hanno permesso di ricreare un vero soggiorno, facendo scomparire gli aspetti negativi che prima venivano sottolineati.

 

Ci sarebbero davvero tantissime altre cose da raccontare su questa operazione, ma con queste righe ho voluto parlarti degli aspetti salienti della cessione del preliminare, attraverso la mia operazione immobiliare, che mi ha permesso di guadagnare 30.000€ in quattro mesi, anzi tre mesi e mezzo 🙂

Ti lascio alcune foto del prima e del dopo, utili a rendere l’idea della notevole trasformazione.

 


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