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Parlare di investimenti immobiliari, specialmente di flipping, ultimamente sta diventando sempre più delicato.

In merito a questa tipologia di lavoro ormai si trovano veramente molte informazioni e se hai un po’ di tempo, buona volontà e un minimo di capacità critica, sei in grado di ottenere un’ottima infarinatura anche solo navigando sul web.

Con l’espandersi di questo settore, ovviamente, si è espansa anche la massa critica di persone (più o meno esperte) che parlano dell’attività di investitore immobiliare.

Nell’articolo trovi lo stesso processo, passo a passo, che ho seguito io anni fa quando ho iniziato la mia attività di investitrice immobiliare.

Questo breve articolo è una mini-guida per chi è alle prime armi e sta pensando di approcciarsi al settore.

Quindi se non hai mai fatto operazioni immobiliari o comunque non sei ancora del tutto esperto di flipping immobiliare, l’articolo che stai leggendo fa esattamente al caso tuo.

Piccola premessa: se è la prima volta che leggi il termine “flipping”, ti spiego immediatamente di cosa si tratta. È il termine inglese per definire le operazioni di trading immobiliare che prevedono una ristrutturazione (o risistemazione) per ottenere profitto dalla vendita.

La semplicità paga sempre. Specialmente all’inizio.

Quando sei all’inizio di una nuova attività serve avere delle dritte precise e un percorso chiaro da seguire. Per cui cercare di fare le cose più lineari e facili possibili è il modo migliore per evitare di avere problemi e rendere l’investimento immobiliare profittevole.

Potrebbe essere che il guadagno sia minore (rispetto ad operazioni più complesse), ma nelle prime operazioni il mero guadagno economico non è la cosa più importante.

Sono convinta che i primi immobili servano più per prendere confidenza con sé stessi, i propri mezzi e con un settore nuovo che ha bisogno di esperienza prima di essere padroneggiato con sicurezza.

La bussola che mi ha guidato nella creazione della guida da seguire per trovare l’immobile adatto ad un’operazione di trading immobiliare facile e veloce è la riduzione massima dei rischi per iniziare ad operare in serenità.

Concludere 2 o 3 operazioni seguendo queste indicazioni, ti permetterà di conoscere in modo approfondito molti aspetti che ti serviranno per costruire la carriera di investitore immobiliare.

Gli aspetti a cui mi riferisco sono diversi.

Lavori di ristrutturazione
I primi cantieri che imbastirai ti faranno capire molto di questo lavoro, non solo dal lato tecnico ma anche dal punto di vista della gestione dei tuoi collaboratori.

Relazioni
Con i primi immobili acquistati e rivenduti inizierai a costruire la rete di contatti che, se sarai bravo, ti accompagnerà nei prossimi anni e ti farà crescere in modo esponenziale. Le relazioni umane fanno realmente la differenza nell’ambito degli investimenti immobiliari e dovrai imparare ad investire anche in queste.

Polso del mercato
Last but not least… quando venderai le prime operazioni finalmente toccherai con mano il mercato. Per quanti calcoli su carta tu possa fare, statistiche tu possa elaborare, l’esperienza diretta sarà quella che più di tutto di aiuterà a capire il mercato.
Cosa piace e cosa no, quali particolari le persone guardano e quali invece non sono minimamente considerati.

Come avrai capito, i tuoi primi investimenti non saranno solo un guadagno economico ma saranno soprattutto i primi mattoni che costruiranno il tuo bagaglio di conoscenza che, col passare del tempo, diventerà inestimabile.

Specialmente all’inizio, la tua conoscenza crescerà in modo esponenziale perché scoprirai tantissime cose che prima non potevi neanche immaginare.

Dopo questa introduzione possiamo passare al succo dell’articolo.

Segui questo processo e riuscirai a trovare gli immobili giusti per le tue prime operazioni di trading immobiliare. Imparerai tantissime cose e sarai in grado di costruire la tua carriera di investitore immobiliare di successo.

1 – Scegliere la zona

Dopo aver individuato la città dove operare, dovrai interrogarti su come “aggredire” in pratica il territorio.

Su questo punto ci sono consigli molto discordanti che girano in rete.
Perché c’è chi dice di lavorare su tutta la città, su più città oppure chi è convinto che ci si debba concentrare su un unico quartiere.

Chi ha ragione? Tutti e nessuno.

Perché dipende dalla tua esperienza e dalla tua struttura. Io, per esempio, con la mia società e tramite i collaboratori che ho inserito nella mia squadra lavoro su due città diverse. Ma se avessi iniziato subito a cercare di gestire la ricerca su entrambe, forse oggi starei ancora aspettando di trovare il mio primo appartamento da acquistare.

Considerando che le dritte che ti sto scrivendo sono per chi è all’inizio, l’ideale è partire con iniziare la ricerca su tre zone della città.

Tre è il numero giusto perché ti permette di gestirle con facilità senza incasinarti troppo la testa con troppi dati da assimilare e nozioni da apprendere.
Chiaramente, se decidi iniziare ad operare nella città in cui vivi, scegliere i quartieri che conosci maggiormente è un vantaggio.

A patto però che rispettino le regole che ti sto per dare ora…

Le zone che devi scegliere sono quelle maggiormente servite.

Ecco come fare a capire quali sono le migliori zone dove operare per fare investimenti immobiliari.

Le zone da scegliere devono presentare una o più delle caratteristiche che ti elenco qui di seguito:

– Essere vicino al centro ospedaliero della città

– A ridosso delle università, meglio ancora se poli universitari

– Centro storico

– Presenza massiccia di servizi come metro, autobus e negozi

Il terzo punto che ti ho elencato può rappresentare un problema dal punto di vista del budget. Perché generalmente gli edifici in centro storico hanno un valore al metro quadro alto e quindi per accedere a questo tipo di operazioni è richiesta una liquidità più alta del “normale”.

Ti basti sapere che essere in centro oppure vicino al centro storico è, il più delle volte, un valore aggiunto.

Analizzare questi dati ti permetterà di scegliere la zona migliore per fare investimenti.

Chiaramente questo non è il metodo completo che utilizzo per selezionare le zone in cui operare; se vuoi approfondire e non hai ancora scaricato la mia guida, ne parlo in modo più specifico al suo interno. Clicca qui per scaricarla.

Ospedali, scuole, università e servizi sono i primi segnali di una zona che viene definita “liquida”, quindi interessante per investire. Devi conoscere bene i servizi offerti da una determinata zona perché sono degli indicatori molto importanti.

2- Analizzare il mercato

Il secondo passo del processo per iniziare a fare investimenti è analizzare il mercato.
Va di pari passo con la scelta della zona. Infatti l’analisi di mercato che andrai a condurre dovrà confermare o meno la scelta che hai fatto riguardo proprio alla zona individuata.

Potrebbe succedere che durante la scelta della zona ti sfugga qualcosa. L’errore potrebbe portarti a lavorare in una zona “difficile” oppure dove il mercato è poco frizzante. Capisci bene che sarebbe come partire per una maratona zoppo.

Quindi, l’analisi di mercato ti permetterà di confutare o meno la scelta fatta sulle zone.

Gli indicatori da tenere in considerazione principalmente sono:
– Numero di agenzie immobiliari sul territorio
– Cartelli di vendita/affitto sui vari palazzi
– Annunci di appartamenti in vendita sui portali

Non esistono dei numeri specifici per capire se la zona è buona o no ma esiste il buon senso che deve sempre assisterti in questo lavoro.

Bene, se ti trovi in una zona con 2-3 agenzie immobiliari, tanti cartelli di vendita e tanti annunci allora è molto probabile che la zona non funzioni molto bene per investire.

Dando un’occhiata anche al resto della città dovrai capire se nelle zone che hai selezionato c’è una buona densità di agenzie immobiliari e un buon rapporto tra domanda e offerta.

Quando il rapporto è ottimale troverai un buon numero di agenzie immobiliari (soprattutto in franchising), qualche cartello qua e là e annunci sul web che vengono sostituiti ogni 2-3 mesi perché gli immobili vengono venduti in tempi relativamente brevi.

Incrociare i dati che ti ho elencato nella scelta della zona e nell’analisi di mercato ti permette di capire se stai scegliendo bene il luogo dove operare oppure no.

Cerca sempre di leggere con un occhio critico tutto ciò che vedi. Analizza le dinamiche di un determinato quartiere perché ogni particolare può aiutarti a capire se il mercato di quella determinata zona funziona bene oppure no.

3- Partire dal prezzo di ri-vendita

Il lavoro fatto fin qua ti avrà già dato un’idea di quali possono essere i prezzi delle varie tipologie di immobili sul tuo territorio.

Per capirlo meglio ed avere una fotografia più chiara dei prezzi degli immobili in vendita dovrai effettuare quella che viene definita “mappatura”.
Dovrai sostanzialmente schedare le case in vendita nella tua zona ed estrapolare i prezzi medi.

L’operazione eseguita in questa fase ti permetterà di avere un ulteriore indicatore che ti sarà molto utile nella valutazione di eventuali affari.

La mappatura da sola non basta. Una cosa che consiglio sempre è di non soffermasi unicamente su questa attività perché fare solo questo senza frequentare realmente il territorio può, alla lunga, essere addirittura fuorviante.

Ciò che ti permetterà di conoscere sempre meglio i prezzi degli immobili nella tua zona è la conoscenza di professionisti del settore (soprattutto agenti immobiliari) e la tua esperienza diretta.

Benissimo i portali immobiliari e gli annunci sul web ma non dimenticare mai di frequentare il territorio per instaurare sempre nuove relazioni.

Ok, ora dovresti avere un’idea chiara sui prezzi che “girano” nella tua zona.

È importante capire che l’operazione immobiliare di successo parte dal prezzo di rivendita che a sua volta è collegato alla tua conoscenza del mercato.

Più andrai avanti nel tempo più le tue valutazioni saranno accurate.

Dato che sei agli inizi cerca sempre di mantenere i tuoi numeri il più cautelativi possibile. Molte operazioni le scarterai perché i tuoi numeri ti diranno “no!“.
Sarà brutto, ma sapere dire di no perché lo dicono i numeri sarà una delle caratteristiche che ti garantirà prosperità nel mondo degli investimenti immobiliari.

Parti sempre dal prezzo potenziale di rivendita del tuo immobile ristrutturato.
Se, fatti i conti a ritroso, il tuo margine sarà giusto allora potrai procedere, altrimenti no.

Non fare mai l’errore di correggere la tua valutazione solo per fare quadrare i numeri. È un errore stupido che vedo fare non so quante volte e produce sempre lo stesso risultato: aumento esponenziale del rischio e allungamento dei tempi di rivendita.

Il prezzo di rivendita che definisci all’inizio della valutazione dell’operazione immobiliare deve essere trattato con estremo rispetto. Ritoccarlo per maggiorarlo e “far quadrare i conti” è un errore che viene fatto troppo spesso e causa solo danni.

4- La valutazione della trasformazione

Siamo giunti praticamente alla fine di questa mini-guida per investitori immobiliari in erba.
L’ultima dritta che voglio darti riguarda la ristrutturazioni.

Esiste una regola che devi rispettare per gestire la trasformazione dell’appartamento oggetto della tua operazione. No, non è il prezzo. È una cosa molto più importante ed è il target.

Il target è il futuro potenziale cliente.

Sapere cosa cerca, quali aspetti apprezza e cosa aumenta per lui il valore dell’immobile che andrà a comprare, dovrà guidare le tue scelte nella ristrutturazione.

Per esempio se dovessi capire che il target è l’investitore che acquista per mettere a reddito uno dei tuoi focus principali sarà l’ottimizzazione massima degli spazi.
Mentre se dovessi decidere che il target è una famiglia numerosa magari darai più attenzione alla zona giorno e gestirari la distribuzione dei locali per ricavare un secondo bagno.

Non farti ingannare dai prezzi. Non sono loro che decidono la tua ristrutturazione.

I lavori che fai all’interno dell’immobile devi deciderli in base al tuo target di riferimento.

Solo in un secondo momento troverai il modo di fare quadrare i numeri e quindi il prezzo dei lavori necessari per ottenere l’obiettivo che ti sei prefissato.

Decidi chi saranno i potenziali clienti che dovranno acquistare il tuo immobile e saprai esattamente che genere di lavori effettuare all’interno dell’immobile.
Evita di cadere nella tentazione di valutare i lavori da fare solo dal punto di vista economico.

5- Non pensare solo al guadagno

Voglio darti altri due consigli e ribadire una cosa che ti ho già scritto più su.

Il consiglio più importante che voglio darti è questo: non guardare solo il guadagno.

Potrà sembrarti una frase fatta, magari un po’ da finta romantica ma non è questo il senso.
Il senso di ciò che ti sto dicendo è di non farti guidare esclusivamente dal ricavo economico perché focalizzarsi solo su questo può fuorviarti.
C’è la tendenza, specialmente quando si inizia, a pensare quasi solamente ai soldi che ci si metterà in tasca una volta conclusa l’operazione.

Sbilanciare la propria attenzione su questo porta a fare delle scelte sbagliate su più fronti.

Ti può portare a lavorare in una zona poco liquida attirato magari da un prezzo molto basso di acquisto.
Può portare ad eseguire dei lavori di ristrutturazione inadeguati al tipo di operazione.

E tanti altri problemi che di fatto inficiano i tuoi sforzi.

Guarda i numeri e trattarli con rispetto ma non focalizzarti esclusivamente su quelli.

Pensare esclusivamente al guadagno economico può portarti a fare errori di valutazione e, infine, farti guadagnare meno di quello che potresti ricavare se ti focalizzassi su altri particolari che, curati nel giusto modo, avranno come conseguenza diretta un maggior guadagno.

Il secondo e ultimo consiglio che ti ribadisco è questo: fai le cose semplici.

All’inizio non pensare di fare frazionamenti, aste, saldo e stralcio, cessione del preliminare e mille altre cose che sono sicuramente affascinanti ma richiedono esperienza e tempo.

Cerca un appartamento semplice, del quale tu sia sicuro che sia un “pezzo” che in quella zona è ricercato e fai operazioni normali senza troppi fronzoli.

Per complicarsi la vita ed aumentare il coefficiente di difficoltà c’è sempre tempo e il periodo più adatto non è di certo all’inizio.

Ti garantisco che si può fare molto bene anche senza utilizzare tecniche particolari.

Io ho iniziato così e ciò mi ha permesso in pochi anni di avviare una vera e propria attività imprenditoriale nel settore del flipping immobiliare.

Se seguirai queste regole potrai eseguire delle operazioni sicure che ti spianeranno la strada per il successo in questo fantastico mondo.

Questa mini-guida ovviamente è solo una breve infarinatura, ma seguirla ti aiuterà a iniziare ad investire in immobili senza compiere errori che potrebbero pregiudicare la tua futura carriera.

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