Nel mondo del flipping immobiliare esiste una tecnica utilizzata quasi esclusivamente dai professionisti del settore che permette di essere molto più competitivi sul mercato.

La tecnica di cui ti voglio parlare in questo articolo riguarda i frazionamenti immobiliari.

Saper padroneggiare le dinamiche che si innescano in un frazionamento è fondamentale se vuoi ottenere un vantaggio rispetto ai tuoi concorrenti (gli altri investitori) e aumentare il rendimento delle tue operazioni immobiliari.

Personalmente utilizzo questa tecnica da diversi anni e più vado avanti, più mi rendo conto del grandissimo potenziale che offre.
Approciandosi ai frazionamenti si alza l’asticella e il coefficiente di difficoltà aumenta in modo significativo; sono quindi necessari esperienza e metodo.

L’obiettivo di questo articolo è aiutarti a comprendere come avvicinarti ai frazionamenti immobiliari con maggiore consapevolezza e ridurre al minimo i potenziali errori a cui puoi andare incontro.

Cos’é un frazionamento immobiliare e come funziona

Partiamo dalle basi e quindi dalla sua definizione.

Parliamo di frazionamento quando da una singola unità immobiliare prendono vita più appartamenti tramite dei lavori di ristrutturazione.

Quindi da un grande appartamento vengono creati appartamenti più piccoli.
Per comodità ti parlo di appartamenti, ma in realtà un frazionamento può essere eseguito anche su immobili diversi.

Le possibilità a cui puoi affacciarti tramite i frazionamenti sono moltepici.

Per esempio, può capitare di acquistare interi piani di stabili, oppure ville singole che possono essere frazionate in più appartamenti.

Progetto del frazionamento di un intero piano di circa 400mq appena concluso

Perché è importante conoscere questa tecnica

Come ti ho accennato all’inizio conoscere questa tecnica è fondamentale, specialmente se non ti accontenti di chiudere un paio di operazioni all’anno.

Saper frazionare un immobile è essenziale se vuoi aumentare il numero di operazioni all’anno e il tuo obiettivo è creare una vera e propria attività professionale in questo settore.

Perché grazie a questa tecnica è possibile acquisire immobili che, soprattutto per la loro grandezza, risultano poco appetibili sul mercato.

Generalmente più metri acquisti, minore è l’incidenza del prezzo al metro quadro; questo significa che a parità di caratteristiche, un immobile di 80mq ha un valore al metro quadro maggiore rispetto ad uno di 300mq.

Nell’incidenza minore al metro quadro è racchiuso il primo aspetto che rende i frazionamenti vantaggiosi per un operatore.

Dato che il prezzo di acquisto è uno dei maggiori limiti che blocca una potenziale operazione immobiliare, ragionando su immobili di maggiore metratura che possono prestarsi a frazionamenti, hai l’opportunità di acquistare a prezzi più competitivi rispetto a quelli richiesti per metrature minori.

Probabilmente ti starai chiedendo per quale motivo metrature più grandi hanno un costo al metro quadro minore.
Il motivo é che gli immobili da ristrutturare molto grandi sono troppo lontani dalle esigenze delle persone che cercano casa oggi.

I lavori di ristrutturazione, aumentando la metratura, incidono molto di più sull’acquisto e quindi i privati che cercano casa difficilmente sono attratti da questo genere di situazioni.

Ne consegue che i prezzi di vendita, al metro quadrato, risultano più bassi rispetto a quelli di appartamenti più piccoli che rispondono più facilmente alle esigenze di chi cerca casa.

Il minor prezzo al metro quadro in acquisto non solo ti permette di risparmiare, ma innesca anche quella che a me piace definire magia.

Quando dai vita ad un frazionamento avviene una vera e propria magia.

I metri quadri che hai comprato a basso prezzo, grazie al frazionamento e alla ristrutturazione, subiscono una valorizzazione che possiamo definire doppia.

La prima valorizzazione è data dalla ristrutturazione, mentre la seconda si genera per la nuova tipologia di immobile che viene creata.

Nella maggior parte dei casi, i metri quadri di un appartamento piccolo valgono di più rispetto a quelli di un appartamento grande.

Di conseguenza, frazionando e creando unità più piccole da rivendere, si genera un incremento al metro quadro che aumenta in modo significativo il potenziale utile dell’operazione immobiliare.

L’altro motivo da non sottovalutare è che il frazionamento permette di “spalmare” il rischio su più immobili e quindi, potenzialmente, ridurre i rischi a cui ti esponi in un’operazione immobiliare.

Trasformazione di un soggiorno grazie alla ristrutturazione

Cosa è necessario sapere

Partiamo da un presupposto importante che ripeto spesso alle persone che iniziano ad approcciarsi al flipping immobiliare.
Un operatore non ha necessariamente bisogno di nozioni “tecniche”.

Se pensi che quello che ti manca per fare operazioni immobiliari siano nozioni “tecniche” sei fuori strada.

Un bravo investitore immobiliare deve saper riconoscere quando ha bisogno di tecnici (geometra, architetto o ingegnere) che lo supportino nelle decisioni e quando invece può essere autonomo.

Nel caso dei frazionamenti immobiliari avere al proprio fianco un bravo tecnico è fondamentale. Se in altre situazioni, come semplici ristrutturazioni, un bravo tecnico fa la differenza ma può andare bene anche uno mediocre, in caso di frazionamento serve una persona con esperienza e che sia assolutamente affidabile.

Se ti approcci ad un possibile frazionamento la prima cosa da fare è analizzare attentamente tutti gli aspetti per scoprire se è la tecnica è applicabile all’immobile che stai valutando.

Chiaramente all’interno del mio blog non posso entrare troppo nello specifico, ma dato che il mio obiettivo è darti una piccola base di partenza, qui ti riassumo i 6 principali punti da analizzare quando studi un immobile da frazionare.

1. R.A.I.
No, non parliamo della Radiotelevisione italiana, ma del rapporto aeroilluminante.
Il rapporto aeroilluminante definisce la metratura massima che una stanza può avere in base alla finestra (o finestre) che hai a disposizione.

2. Regolamento urbanistico
Alcuni regolamenti hanno regole molto precise per la creazione di nuove unità abitative che nascono da immobili preesistenti. In alcuni casi (per esempio in base all’esposizione o al piano in cui si trova l’immobile) non è possibile creare nuove unità abitative.

3. Scarichi e ridistribuzione planimetrica
I bagni e le cucine che vengono creati devono essere collegati ad una colonna di scarico. Scoprire dove sono le colonne di scarico a cui collegarsi e qual è la distanza dai bagni/cucine ipotizzati in fase di progetto è essenziale per comprendere se è fattibile o meno la ridistribuzione degli spazi che hai ipotizzato in fase di progetto.

4. Regolamento condominiale
Può succedere che in un condominio venga espressamente vietato il frazionamento di un immobile in più unità o che ci siano altre regole condominiali che possono ostacolare il tuo frazionamento.

5. Citofoni e cassette delle lettere
Creando uno o più nuovi appartamenti dovrai analizzare citofoni e cassette delle lettere per sapere come intervenire per dare il giusto spazio ai tuoi nuovi appartamenti senza creare un problema all’interno del condominio.

6. Contatori 
Dato che i nuovi appartamenti avranno utenze indipendenti, devi verificare dove e come installare i nuovi contatori per le utenze che serviranno. Luce, acqua e gas. 

Questi sono i 6 punti principali da analizzare inizialmente per scoprire se e come eventualmente puoi frazionare un immobile in più unità.

Per conoscerli è necessario l’aiuto di un tecnico esperto. Per quanta esperienza possa avere un investitore, nel caso di frazionamento avrà sempre bisogno dell’appoggio di un tecnico.

Chiaramente più andrai avanti nel tempo più per te sarà facile e veloce valutare la possibilità di frazionare; ma anche quando avrai accumulato un certa esperienza, dovrai sempre godere dell’appoggio di un tecnico di fiducia.

Io stessa pur avendo eseguito decine di frazionamenti, prima di procedere con un’operazione di questo genere, vaglio sempre tutti gli scenari con il tecnico che fa parte della mia squadra.

Solo in questo modo posso ridurre al minimo i potenziali rischi a cui vado incontro.
A tal proposito, se non l’hai ancora fatto, ti invito a leggere questo articolo in cui parlo di quali elementi si compone la squadra di fiducia di un investitore.

La squadra é sempre importante, ma nei frazionamenti un po’ di più.

Analisi del cliente target e della zona

In qualsiasi operazione immobiliare due dei primi punti di partenza sono lo studio del target di rivendita e della zona. Senza lo studio approfondito di questi due elementi fare operazioni di flipping significa lavorare alla cieca.

Quindi anche quando lavori ad un frazionamento, il punto di partenza è proprio lo studio del target di riferimento per la rivendita e la conoscenza del territorio.

Per esperienza personale so che quando inizi a valutare frazionamenti hai la tendenza a cercare di ricavare sempre il maggior numero di appartamenti.

Conoscere il target a cui vuoi vendere gli immobili che verranno realizzati e la zona in cui ti trovi ad operare ti impedirà di commettere l’errore di creare il maggior numero possibile di immobili pensando di avere sempre più margine.

Anche se sulla carta può sembrare che aumentare il numero di unità convenga sempre, in realtà, scoprirai che in alcuni casi conviene creare meno immobili, ma di metratura più generosa.

Dedica il giusto tempo per conoscere a fondo il mercato della zona

In conclusione

Come abbiamo visto, i frazionamenti immobiliari presentano tanti vantaggi ma anche diverse complicazioni.

Ho iniziato l’articolo dicendoti che con questa tecnica si alza l’asticella.
Il coefficiente di difficoltà aumenta parecchio rispetto ad una classica operazione di flipping dove semplicemente ristrutturi un appartamento ridistribuendo gli spazi.

A fronte di diversi vantaggi tutto diventa più complesso.
L’analisi della ristrutturazione si complica, per ragionare sul progetto hai bisogno di maggiore aiuto e le tempistiche di lavorazione possono subire dilatazioni importanti.

Nell’articolo che hai appena letto ho cercato di racchiudere gli aspetti che reputo più rilevanti.

Se vorrai approcciarti a questa tecnica cerca di prestare massima attenzione a tutto quello che trovi in queste pagine; solo così potrai lavorare sapendo di aver ridotto al massimo i rischi della tua operazione.